มาตรการ LTV เป็นเรื่องที่เรียกว่าใกล้ตัวเรามาก เพราะมันเกี่ยวข้องกับโอกาสที่เราจะกู้ซื้อบ้านได้ ไม่ว่าเราจะมีจุดประสงค์ ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือซื้อเพื่อการลงทุน

และถ้าเรายังสงสัยว่า LTV มันคืออะไร ?
BillionMoney จะมาอธิบาย ให้เข้าใจแบบง่าย ๆ

LTV ย่อมาจาก Loan to Value Ratio หรือก็คือ อัตราส่วนสินเชื่อ ต่อราคาบ้าน

ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ก่อน เป็นเงินจำนวนเท่าไร จึงจะสามารถกู้ซื้อบ้านได้

โดยมาตรการ LTV เป็นนโยบายที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. เป็นผู้กำหนดขึ้น

แล้วรายละเอียดของ LTV เป็นอย่างไร ?

ยกตัวอย่างเช่น เราจะกู้เงินเพื่อมาซื้อบ้าน ในราคา 10,000,000 บาท แต่ LTV ถูกกำหนดไว้ที่ 90%

ก็จะหมายความว่า เราจะต้องมีเงินดาวน์บ้านก่อนทั้งหมด 1,000,000 บาท จึงจะสามารถกู้เงินอีก 9,000,000 บาทได้ นั่นเอง

ทั้งนี้ มาตรการ LTV ในประเทศไทย ถูกกำหนดเพื่อใช้สำหรับ การกู้ซื้อที่อยู่อาศัย ที่มีราคา 10,000,000 บาทขึ้นไป ที่จะต้องมีเงินดาวน์เริ่มต้น 10% ของราคาที่อยู่อาศัย

ส่วนการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก ที่มีราคาต่ำกว่า 10,000,000 บาทนั้น จะไม่มี LTV ขั้นต่ำ คือสามารถกู้ได้เต็มจำนวน โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์
แต่ถ้ากู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป จะมี LTV ขั้นต่ำ เริ่มต้นที่ 90%

แล้วทำไมจึงจำเป็นต้องมี LTV ?

ก็ต้องตอบว่า มีไว้เพื่อป้องกันความเปราะบางทางเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้นได้ โดย IMF เคยระบุว่า กว่า 66% ของวิกฤติทางการเงินทั้ง 50 ครั้งที่ผ่านมานั้น มีความเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์

แล้วจะเป็นอย่างไร ถ้าไม่มี LTV ?

โอกาสที่จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ก็จะมีสูงขึ้น เนื่องจาก

-เกิดอุปสงค์เทียม (Artificial Demand) ของอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้นแบบก้าวกระโดด
ซึ่งจะไปดันให้เกิดอุปทาน (Supply) ของอสังหาริมทรัพย์

ส่งผลทำให้ การขายเพื่อเก็งกำไร และการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัย มีมากเกินความต้องการจริง (Real Demand)

แต่จำนวนผู้เช่าและผู้ซื้อเอง ก็มีจำนวนจำกัด สุดท้ายราคาก็จะต้องลดลง จากอุปสงค์ที่แท้จริง ที่ไม่ได้โตตามอุปทาน ทำให้ในที่สุด ฟองสบู่ก็จะแตกออก เกิดเป็นวิกฤติเศรษฐกิจได้

-สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ง่ายเกินไป โดยไม่คำนึงถึงคุณภาพของลูกหนี้

เพราะแต่ละเจ้าก็อยากจะได้กำไร สุดท้ายแล้ว ถ้าลูกหนี้ผ่อนต่อไปไม่ไหว ก็จะเกิดเป็นหนี้เสีย หรือ NPL ขึ้น และส่งผลให้ ธนาคารมีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบได้

ซึ่งวิกฤติทางการเงินครั้งล่าสุดที่เกิดขึ้นในปี 2008-2009 หรือที่เรียกว่า “วิกฤติสินเชื่อซับไพรม์” ก็มีสาเหตุเริ่มมาจาก ฟองสบู่แตกในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ประเทศสหรัฐอเมริกาก่อนนั่นเอง

รวมถึงเหตุการณ์ที่ใกล้ตัวเรามากที่สุด ก็คือ “วิกฤติต้มยำกุ้ง” ที่เกิดขึ้นในปี 1997 ซึ่งก็เริ่มมาจาก ฟองสบู่แตกในภาคอสังหาริมทรัพย์ก่อน และลามไปที่ภาคสถาบันการเงิน

ในหลาย ๆ ประเทศที่มีพื้นที่จำกัด เมื่อเทียบกับจำนวนประชากร เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ และเกาหลีใต้ ก็มีข้อกำหนด LTV ที่เข้มงวดมาก ตัวอย่างเช่น ประเทศสิงคโปร์ มีเพดาน LTV ที่ 65%

อ่านมาถึงตรงนี้ เราก็คงพอเข้าใจกันบ้างแล้วว่า
LTV คืออะไร และสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจอย่างไร

ทีนี้ ลองมาดูตัวอย่างของการใช้ LTV ในการคำนวณ เวลาที่เรากู้ซื้อบ้านกันบ้าง

โดยตัวอย่าง จะมี คุณ A, คุณ B และคุณ C ที่อยากกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ในราคา 10,000,000 บาท
ซึ่งทั้ง 3 คน มีระยะเวลาในการผ่อน 30 ปี เท่ากัน

มี LTV 90% และมีดอกเบี้ย MRR ที่ไว้ใช้คำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่ต้องจ่าย เฉลี่ยปีละ 6.05% เท่ากัน

ถ้าคุณ A จะดาวน์ขั้นต่ำอัตราเท่ากับ 10%
คือ มีเงินดาวน์ 1,000,000 บาท และกู้เงินจากธนาคารอีก 9,000,000 บาท

คุณ A จะต้องผ่อนหนี้บ้านคืนธนาคาร เป็นเงิน เดือนละ 54,249 บาท

และเมื่อคำนวณจำนวนเงินทั้งหมด ที่คุณ A จะต้องจ่ายคืนธนาคารแล้ว จะเท่ากับ 19,529,712 บาท

โดยคิดเป็นเงินต้นทั้งหมด 9,000,000 บาท และดอกเบี้ยทั้งหมด 10,529,712 บาท

เมื่อสรุปยอดมาแล้ว คุณ A จะมีค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่ากับ 20,529,712 บาท

ในขณะที่ คุณ B เลือกที่จะวางเงินดาวน์ 20% ของราคาบ้าน
คือเป็นเงิน 2,000,000 บาท และกู้เงินจากธนาคารอีก 8,000,000 บาท

คุณ B จะต้องผ่อนหนี้บ้านคืนธนาคาร เดือนละ 48,222 บาท

จำนวนเงินทั้งหมดที่คุณ B จะต้องจ่ายคืนธนาคาร จะเท่ากับ 17,359,744 บาท

คิดเป็นเงินต้นทั้งหมด 8,000,000 บาท และดอกเบี้ยทั้งหมด 9,359,744 บาท

ในเคสของคุณ B นั้น กว่าจะได้เป็นเจ้าของบ้านหลังนี้เต็มตัว
คุณ B จะเสียค่าใช้จ่ายทั้งหมด 19,359,744 บาท

และสุดท้ายคือ เคสของคุณ C ที่เลือกวางเงินดาวน์ถึง 30%
คือเป็นเงิน 3,000,000 บาท และกู้ธนาคารอีก 7,000,000 บาท

คุณ C จะต้องผ่อนหนี้บ้านคืนธนาคาร เดือนละ 42,194 บาท

จำนวนเงินทั้งหมดที่คุณ C จะต้องจ่ายคืนธนาคาร จะเท่ากับ 15,189,775 บาท
คิดเป็นเงินต้นทั้งหมด 7,000,000 บาท และดอกเบี้ยทั้งหมด 8,189,775 บาท

ในเคสนี้ คุณ C จะเสียค่าใช้จ่ายทั้งหมด 18,189,775 บาท

จึงสรุปได้ว่า ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่แต่ละคนจะต้องเสีย เพื่อให้ได้บ้านมานั้นจะเท่ากับ
คุณ A: 20,529,712 บาท
คุณ B: 19,359,744 บาท
คุณ C: 18,189,775 บาท

จากตัวอย่างนี้ เราจะเห็นแล้วว่าถ้าเรามีเงินดาวน์บ้านมากเท่าไร ภาระค่าใช้จ่ายในการผ่อนแต่ละเดือนก็จะลดลงมากเท่านั้น

สรุปได้ว่า หากเรามีแผนที่จะซื้อบ้านหลังหนึ่ง เราก็ควรจะวางเงินดาวน์ให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อลดภาระค่างวดรายเดือน และลดมูลค่าบ้านทั้งหมด ที่เราต้องจ่าย นั่นเอง..

References
-https://www.bot.or.th/Thai/ConsumerInfo/Topics/Pages/LTV.aspx
-https://www.bot.or.th/Thai/ConsumerInfo/Topics/Pages/LTV_27Oct2019.aspx
-https://www.moneybuffalo.in.th/real-estate/why-does-bank-of-thailand-unlock-loan-to-value
-https://www.finnotech.co.th/2021/04/25/ltv-%E0%B8%81%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%88%E0%B8%B3%E0%B8%99%E0%B8%AD%E0%B8%87/